FAQ & Conseils

Je loue un meublé, quel est mon statut fiscal : LMP ou LMNP ?
Lorsque vous louez un bien en meublé, vous avez soit le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), soit le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel), que vous louiez de façon occasionnelle (sur Airbnb par exemple), à l’année ou les deux.

Vous pouvez avoir le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel) uniquement si vos revenus locatifs meublés :

  • sont supérieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC, …), ET
  • sont supérieurs à 23.000 €/ an.

Sinon, vous êtes LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), comme la plupart des loueurs meublés.

Source: Article VI.2. de l’Article 155 du CGI

A quel régime fiscal est imposé mon meublé ?
Les loyers de locations meublées sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils sont imposables à l’impôt sur le revenu.

Selon votre cas, lorsque vous déclarez vos locations meublées, vous êtes soit au régime micro-BIC, soit au régime réel simplifié, soit au régime réel normal.

Mais, dans tous les cas, vous pouvez bénéficier du régime réel normal, qui est dans 90% des cas le régime le plus avantageux car il vous permet de ne pas être imposé sur vos loyers.

Source: Article 5° bis de l’Article 35 du CGI 

Pourquoi utiliser DLM ?
Bénéficier des avantages du régime réel normal nécessite habituellement des connaissances pointues en fiscalité et en comptabilité.

De plus, l’administration fiscale, impose de déclarer au réel exclusivement de façon dématérialisée (par flux EDI), ce qui est inaccessible aux particuliers.

DLM est le seul service à disposition des loueurs meublés à la fois pour créer votre déclaration de revenus locatifs au réel normal en ligne et pour la télédéclarer aux impôts.

Il vous permet de bénéficier de tous les avantages du réel normal, sans connaissance comptable et/ou fiscale.

C’est simple, rapide, fiable, sécurisé et disponible 24h/24, 7j/7. Essayez sans engagement :

 

Source: Article 344 I ter du CGI

Comment fonctionne DLM ?
DLM c’est simple et rapide à utiliser :

Etape 1 : Vous créez votre espace personnel sécurisé
Etape 2 : Vous complétez les informations nécessaires à votre déclaration
Etape 3 : Vous visualisez la déclaration créée
Etape 4 : Vous validez votre déclaration (après l’avoir modifiée si vous le souhaitez)
Etape 5 : Vous télétransmettrez votre déclaration à l’administration fiscale

Essayez sans engagement :

 

Comment savoir si ma déclaration a bien été reçue par les impôts ?
Une fois votre déclaration envoyée par DLM, vous recevrez un e-mail vous confirmant la réception de votre déclaration par l’administration fiscale ainsi que vos références de dépôt auprès d’elle.
Pourquoi choisir le réel normal ?
Le réel normal est dans 90% des cas le régime fiscal le plus avantageux pour les locations meublées car c’est le seul régime qui permet de ne pas être imposé sur les revenus de locations meublées et de continuer à ne pas l’être durant de nombreuses années, y compris quand on n’a plus d’emprunt ou des intérêts d’emprunt faibles.

En effet, c’est le seul régime qui permet à la fois de déduire au réel toutes les charges du bien loué, les intérêts d’emprunt, d’amortir* le bien, les travaux, les meubles mais aussi d’utiliser les amortissements* excédentaires (le « surplus » d’amortissements* accumulés) qui sont récupérables de façon illimitée dans le temps (contrairement aux déficits).

*amortissement : notion comptable qui consiste à passer chaque année en charges, la fraction d’un immeuble, de travaux, de meubles, etc, selon leur « durée de vie » comptable.

DLM est le seul service en ligne qui vous permet de bénéficier du régime réel normal. Essayez sans engagement :

 

Comment passer au réel normal ?
    • Si vous déclarez une location meublée pour la première fois, vous n’avez pas encore de régime fiscal, il vous suffit de déclarer votre activité LMNP (voir question suivante).
    • Si vous êtes déjà loueur meublé, vous devez envoyer au SIE de la ville du bien loué, un courrier de levée d’option.

Vous devez envoyer ce courrier avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez bénéficier de ce régime fiscal. Ainsi, si vous souhaitez déclarer au réel normal en 2020 (donc vos revenus de location meublée de 2019), vous devez envoyer ce courrier avant le 1er février 2020.

Pour générer votre courrier de levée d’option, c’est ici.

Source: Article 4. de l’article 50-0 du CGI

Pourquoi et comment déclarer mon activité LMNP ?
Quel que soit le régime fiscal choisi (micro-BIC, réel simplifié ou réel normal), il est obligatoire de déclarer votre activité lorsque vous louez un bien en meublé et d’obtenir un SIREN (y compris lorsqu’il s’agit uniquement de votre résidence principale louée occasionnellement sur Airbnb par exemple). Pour ce faire, suivez le guide :

Comment obtenir un SIREN ?
Pour obtenir un numéro de SIREN, vous devrez déclarer votre activité de loueur meublé au greffe du tribunal de commerce du lieu où se situe votre bien à l’aide du formulaire P0i. Pour ce faire, suivez le guide :

Que dois-je remplir dans ma déclaration de revenus ?

Une fois votre liasse fiscale créée, vous devez reporter votre résultat fiscal ainsi que les éventuels déficits antérieurs sur votre déclaration de revenus en annexe 2042 C Pro / Revenus des locations meublées non professionnelles / Régime du bénéfice réel :

  • Si vous avez un résultat ≥ 0en case 5NK (et 5OK si vous louez en couple) de votre 2042 C Pro, vous reportez le montant de la case XN du 2058 A,
  • Si vous avez un résultat <0en case 5NZ (et 5OZ si vous louez en couple) de votre 2042 C Pro, vous reportez le montant de la case XO du 2058 A.
  • Si vous aviez des déficits les années antérieures, reportez-les en cases 5GA à 5GJ de votre 2042 C Pro (vous trouverez ces déficits en cases K4 des 2058 B de chaque année).
Qu'est-ce que le micro-BIC ?
Le micro-BIC est généralement le régime par défaut lorsque l’on perçoit des loyers meublés < à 70 000 €/an.

  • Avantage: Pas de déclaration à envoyer, vous renseignez vos loyers dans une simple case sur votre déclaration de revenus.
  • Inconvénients: Les loyers déclarés bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50%, quelque soient vos charges réelles. Cet abattement semble intéressant, pourtant, la plupart du temps, c’est le régime fiscal le moins avantageux car vous êtes lourdement imposé sur vos loyers.

Pour comparer concrètement votre impôt au micro-BIC et au réel normal :

 

Source: Article 2° de l’article 50-0 du CGI

Qu'est-ce que le réel simplifié ?
Le réel simplifié est habituellement le régime de droit lorsque l’on perçoit des loyers meublés > à 70.000 €/an et < à 238.000 €/an.

  • Avantage: Il permet de déduire au réel toutes les charges du bien loué (intérêts d’emprunts, taxes foncières, assurances, …) et d’amortir* le bien lui-même, les travaux, l’ameublement, etc.
  • Inconvénients: Il fait perdre les amortissements* excédentaires (le « surplus » d’amortissements accumulés) qui sont pourtant récupérables de façon illimitée dans le temps. Avec le réel simplifié, on devient donc rapidement imposable, notamment quand on n’a pas ou plus de crédit immobilier ou des intérêts d’emprunt faibles.
    Par ailleurs, il nécessite généralement de faire appel à un comptable pour créer et télédéclarer sa liasse fiscale aux impôts.

*amortissement : notion comptable qui consiste à passer chaque année en charges, la fraction d’un immeuble, de travaux, de meubles, etc, selon leur « durée de vie » comptable.

Sources: Article 302 septies A du CGI, Article 302 septies A bis du CGIArticle 38 du CGI et Article 39 du CGI

Qu'est-ce que le réel normal?
Le réel normal est le régime de droit lorsque l’on perçoit des loyers meublés > à 238.000 €/an.
Mais il est possible de choisir ce régime, quel que soit le montant de vos loyers.

  • Avantages: Il permet, comme au réel simplifié, de déduire toutes les charges du bien loué, les intérêts d’emprunt, et d’amortir* le bien lui-même, les travaux, l’ameublement, etc.
    De plus, c’est le seul régime qui permet d’utiliser le « surplus » d’amortissements* accumulés. Ainsi, généralement, le réel normal est le seul régime qui permet de ne pas être imposable et de continuer à ne pas l’être durant de nombreuses années, y compris quand on n’a plus d’emprunt ou des intérêts d’emprunt faibles.
    C’est donc généralement le régime le plus avantageux.
  • Inconvénient: Comme au réel simplifié, il nécessitait, jusqu’alors, de faire appel à un comptable pour créer et télédéclarer sa liasse fiscale aux impôts.

C’est pour cela que nous avons créé DLM, seule solution en ligne vous permettant de bénéficier du réel normal de façon autonome et 24/24, 7/7. Essayez sans engagement:

 

*amortissement : notion comptable qui consiste à passer chaque année en charges, la fraction d’un immeuble, de travaux, de meubles, etc, selon leur « durée de vie » comptable.

SourcesArticle 38 du CGI, Article 39 du CGI et Article 39 C du CGI

Comment trouver mon SIE (Service des impôts des entreprises) ?
Pour trouver votre SIE, c’est ici puis sélectionnez :
1/ Vous êtes : PROFESSIONNEL
2/ Votre demande concerne : UNE ENTREPRISE EN FRANCE
3/ Au sujet de : LA CREATION D’ENTREPRISE
4/ Complétez ensuite le formulaire avec l’adresse de votre meublé (ou de votre 1er meublé si vous en avez plusieurs) et validez en cliquant sur RECHERCHEZ VOTRE SERVICE
Quelles locations sont concernées ?
Toutes les locations meublées situées en France, qu’elles soient louées à l’année, en bail mobilité, de façon saisonnière (en Airbnb ou autre) et que vous soyez résident fiscal en France ou non.

Source: Article 5° bis de l’Article 35 du CGI 

Comment déclarer mes loyers meublés ?
Si vous avez choisi le réel normal, vous devez déclarer vos loyers sur :

1/Votre déclaration BIC faite par DLM.

2/ Votre déclaration de revenus : Annexe 2042 C Pro / Revenus des locations meublées non professionnelles / Régime du bénéfice réel
En général :

  • Revenus imposables : reportez votre résultat fiscal en cases 5NK (et 5OK si vous louez en couple)
  • Si déficit : reportez votre déficit en cases 5NZ (et 5OZ si vous louez en couple)
  • Si vous aviez des déficits les 10 années antérieures non encore utilisés : reportez-les en cases 5GA à 5GJ
Quand déclarer mes loyers meublés ?
Chaque année avant le 2nd jour ouvré suivant le 1er mai, donc généralement le 3 mai + un délai supplémentaire de 15 jours calendaires (car vous télédéclarez), soit le 18 mai.

SourceArticle 175 du CGI et Paragraphe 60 du BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20-20170217

Que se passe-t-il si je déclare mes loyers en retard ?

Passé le 18 mai (date butoir de déclaration de vos revenus de locations meublées), l’administration fiscale vous adressera un courrier vous demandant de lui télétransmettre votre déclaration sous peine d’une amende de 150 €. Par ailleurs,

  • en cas de résultat fiscal nul (ce qui est généralement le cas au réel normal), votre impôt ne pourra pas être majoré
  • en cas de résultat fiscal imposable, votre impôt dû pourra être majoré et des intérêts de retard pourront vous être appliqués

Cependant, les impôts sont généralement cléments sur un retard s’il est exceptionnel et/ou s’il s’agit de votre 1ère déclaration au réel normal.

Ainsi, si vous êtes en cours d’obtention de votre SIREN et obtempérez rapidement, l’amende ne sera généralement pas appliquée.

Dès votre déclaration effectuée, nous vous conseillons par ailleurs d’adresser un e-mail à votre SIE expliquant les raisons de votre retard et demandant son indulgence.

Dans tous les cas, même si le 18 mai est passé, déclarer vos loyers de meublés est obligatoire.

Si vous n’avez pas encore déclaré votre activité de loueur meublé, suivez le guide :

Dès que vous avez reçu votre SIREN, sans engagement, créez votre déclaration en moins de 5 minutes :

 

A noter : Exceptionnellement, en 2020, la date butoir de télédéclaration est reportée au 30 juin.

Comment est imposé mon meublé ?
Les loyers de locations meublées sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils sont imposables à l’impôt sur le revenu.

Cependant, au réel normal votre résultat fiscal est généralement à 0, vos loyers de locations meublées ne sont alors pas imposables.

Par ailleurs, si vous avez des revenus de locations saisonnières (ex: Airbnb) supérieurs à 23.000€/an, vous pouvez être soumis à cotisations sociales.

Source: Article 5° bis de l’Article 35 du CGIArticle VI.2.2° de l’Article 155 du CGI et Article 8° de l’Article L611-1 du Code de la sécurité sociale

Qu’est-ce que la CFE et comment la payer ?
En tant que loueur meublé, vous êtes redevable d’une taxe annuelle appelée CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

Par exemple, la CFE s’élève actuellement à 68 €/an à Paris, pour un résultat fiscal nul.

Pour la payer, à réception de votre 1er avis de CFE, vous devez créer votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr à l’aide de votre SIREN.

Vous pouvez alors payer votre impôt en ligne ou adhérer à un contrat de prélèvement (rubrique Payer / CFE et autres impôts).

SourceArticle 1447 du CGI

Comment déclarer plusieurs locations meublées ?
Pour trouver toutes les informations et une aide sur cette question spécifique, c’est ici.

Pourquoi et quand adhérer à un CGA ?
Un CGA (Centre de gestion Agrée) est une association, agrée par l’administration fiscale, qui a notamment pour objet de contrôler votre déclaration. Le CGA n’établit pas lui-même votre déclaration, il la vérifie uniquement.

L’adhésion à un CGA n’est pas obligatoire et généralement pas nécessaire. En effet :

  • Si votre résultat fiscal est ≤ 0 (ce qui est le généralement le cas en réel normal), l’adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agrée) nous semble être un coût superflu.
  • Si votre résultat fiscal est > 0, il sera majoré de 25% pour le calcul de votre impôt BIC si vous n’avez pas adhéré à un CGA. Il vous est alors recommandé de souscrire à un CGA.

L’adhésion à un CGA se fait dans les 5 premiers mois de l’exercice concerné (donc généralement jusqu’au 31 mai).

Par ailleurs, quand vous optez au régime réel, l’adhésion à un CGA vous permet de déduire, directement de votre impôt sur le revenu (avec un plafond à 915€/an), 2/3 des frais engagés pour votre comptabilité, soit 2/3 de notre offre et 2/3 des frais d’adhésion au CGA. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez  cependant respecter les 3 conditions suivantes: être résident fiscal en France, percevoir moins de 70.000 €/an de revenus de locations meublées et ne pas être en indivision sur un des biens loués en meublé (l’indivision étant assimilée à une société de personnes, elle est exclue de cette réduction).

Sources: Article 199 quarter B du CGI et Article 2. de l’article 50-0 du CGI

Comment déclarer si je suis non-résident fiscal en France ?
Quelque soit votre lieu de résidence, les revenus de votre location située en France sont imposables en France.

Vous devez donc accomplir en France les mêmes formalités et les mêmes déclarations qu’un résident fiscal en France.

Quelle différence entre SIREN et SIRET ?
Un SIREN identifie une entreprise, un SIRET identifie un établissement.

Ainsi, chacune de vos locations meublées est identifiée par un SIRET et l’ensemble de vos locations par un SIREN.

Vous avez un SIREN même si vous avez une unique location meublée.

SIRET = SIREN + 5 autres chiffres (appelés NIC)

Pour vous aider à obtenir votre SIREN, c’est ici

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