FAQ & Conseils
- sont supérieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC, …), ET
- sont supérieurs à 23.000 €/ an.
Sinon, vous êtes LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), comme la plupart des loueurs meublés.
De plus, l’administration fiscale, impose de déclarer au réel exclusivement de façon dématérialisée (par flux EDI), ce qui est inaccessible aux particuliers.
DLM est le seul service à disposition des loueurs meublés à la fois pour créer votre déclaration de revenus locatifs au réel normal en ligne et pour la télédéclarer aux impôts. Il vous permet de bénéficier de tous les avantages du réel normal, sans connaissance comptable et/ou fiscale.
C’est simple, rapide, fiable, sécurisé et disponible 24h/24, 7j/7. Essayez sans engagement :
Source: Article 344 I ter du CGI
Etape 1 : Vous créez votre espace personnel sécurisé
Etape 2 : Vous complétez les informations nécessaires à votre déclaration
Etape 3 : Vous visualisez la déclaration créée
Etape 4 : Vous validez votre déclaration (après l’avoir modifiée si vous le souhaitez)
Etape 5 : Vous télétransmettrez votre déclaration à l’administration fiscale
Essayez sans engagement :
En effet, c’est le seul régime qui permet à la fois de déduire au réel toutes les charges du bien loué, les intérêts d’emprunt, d’amortir* le bien, les travaux, les meubles mais aussi d’utiliser les amortissements* excédentaires (le « surplus » d’amortissements* accumulés) qui sont récupérables de façon illimitée dans le temps (contrairement aux déficits).
*amortissement : notion comptable qui consiste à passer chaque année en charges, la fraction d’un immeuble, de travaux, de meubles, etc, selon leur « durée de vie » comptable.
DLM est le seul service en ligne qui vous permet de bénéficier du régime réel normal. Essayez sans engagement :
-
- Si vous déclarez une location meublée pour la première fois, vous n’avez pas encore de régime fiscal, il vous suffit de déclarer votre activité LMNP (voir question suivante).
- Si vous êtes déjà loueur meublé, vous devez envoyer au SIE de la ville du bien loué, un courrier de levée d’option.
Vous devez envoyer ce courrier avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez bénéficier de ce régime fiscal. Ainsi, si vous souhaitez déclarer au réel normal en 2023 (donc vos revenus de location meublée de 2022), vous devez envoyer ce courrier avant le 1er février 2023.
Cette option est valable 1 an et reconduite tacitement chaque année.
Pour créer ce courrier, c’est ici:
Pour ce faire, suivez le guide :
Pour ce faire, suivez le guide :
- Avantage: Pas de déclaration à envoyer, vous renseignez vos loyers dans une simple case sur votre déclaration de revenus.
- Inconvénients: Les loyers déclarés bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50%, quelque soient vos charges réelles. Cet abattement semble intéressant, pourtant, la plupart du temps, c’est le régime fiscal le moins avantageux car vous êtes lourdement imposé sur vos loyers.
Pour comparer concrètement votre impôt au micro-BIC et au réel normal :
- Avantage: Il permet de déduire au réel toutes les charges du bien loué (intérêts d’emprunts, taxes foncières, assurances, …) et d’amortir* le bien lui-même, les travaux, l’ameublement, etc.
- Inconvénients: Il fait perdre les amortissements* excédentaires (le « surplus » d’amortissements accumulés) qui sont pourtant récupérables de façon illimitée dans le temps. Avec le réel simplifié, on devient donc rapidement imposable, notamment quand on n’a pas ou plus de crédit immobilier ou des intérêts d’emprunt faibles. Par ailleurs, il nécessite généralement de faire appel à un comptable pour créer et télédéclarer sa liasse fiscale aux impôts.
*amortissement : notion comptable qui consiste à passer chaque année en charges, la fraction d’un immeuble, de travaux, de meubles, etc, selon leur « durée de vie » comptable.
Sources: Article 302 septies A du CGI, Article 302 septies A bis du CGI, Article 38 du CGI et Article 39 du CGI
- Avantages: Il permet, comme au réel simplifié, de déduire toutes les charges du bien loué, les intérêts d’emprunt, et d’amortir* le bien lui-même, les travaux, l’ameublement, etc. De plus, c’est le seul régime qui permet d’utiliser le « surplus » d’amortissements* accumulés. Ainsi, généralement, le réel normal est le seul régime qui permet de ne pas être imposable et de continuer à ne pas l’être durant de nombreuses années, y compris quand on n’a plus d’emprunt ou des intérêts d’emprunt faibles. C’est donc généralement le régime le plus avantageux.
- Inconvénient: Comme au réel simplifié, il nécessitait, jusqu’alors, de faire appel à un comptable pour créer et télédéclarer sa liasse fiscale aux impôts.
C’est pour cela que nous avons créé DLM, seule solution en ligne vous permettant de bénéficier du réel normal de façon autonome et 24/24, 7/7.
Essayez sans engagement:
*amortissement : notion comptable qui consiste à passer chaque année en charges, la fraction d’un immeuble, de travaux, de meubles, etc, selon leur « durée de vie » comptable.
Sources: Article 38 du CGI, Article 39 du CGI et Article 39 C du CGI
1/ Vous êtes : PROFESSIONNEL
2/ Votre demande concerne : UNE ENTREPRISE EN FRANCE (contact et prise de rdv)
3/ Au sujet de : LA CREATION D’ENTREPRISE
4/ Complétez ensuite le formulaire avec l’adresse de votre meublé (ou de votre 1er meublé si vous en avez plusieurs) et validez en cliquant sur RECHERCHEZ VOTRE SERVICE
1/Votre déclaration BIC faite par DLM.
2/ Votre déclaration de revenus : Annexe 2042 C Pro / Revenus des locations meublées non professionnelles / Régime du bénéfice réel
En général :
- Revenus imposables : reportez votre résultat fiscal en cases 5NK (et 5OK si vous louez en couple)
- Si déficit : reportez votre déficit en cases 5NZ (et 5OZ si vous louez en couple)
- Si vous aviez des déficits les 10 années antérieures non encore utilisés : reportez-les en cases 5GA à 5GJ
Source: Article 175 du CGI et Paragraphe 60 du BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20-20170217
- en cas de résultat fiscal nul (ce qui est généralement le cas au réel normal), votre impôt ne pourra pas être majoré
- en cas de résultat fiscal imposable, votre impôt dû pourra être majoré et des intérêts de retard pourront vous être appliqués
Cependant, les impôts sont généralement cléments sur un retard s’il est exceptionnel et/ou s’il s’agit de votre 1ère déclaration BIC. Ainsi, si vous êtes en cours d’obtention de votre SIREN et obtempérez rapidement, l’amende ne sera généralement pas appliquée. Dès votre déclaration effectuée, nous vous conseillons par ailleurs d’adresser un e-mail à votre SIE expliquant les raisons de votre retard et demandant son indulgence.
Dans tous les cas, même si le 18 mai est passé, déclarer vos loyers de meublés est obligatoire.
Si vous n’avez pas encore déclaré votre activité de loueur meublé, suivez le guide :
Dès que vous avez reçu votre SIREN, sans engagement, créez votre déclaration en moins de 5 minutes :
Par ailleurs, si vous avez des revenus de locations saisonnières (ex: Airbnb) supérieurs à 23.000€/an, vous pouvez être soumis à cotisations sociales. Sachez que DLM n’est pas encore adapté à ce cas.
Source: Article 5° bis de l’Article 35 du CGI , Article VI.2.2° de l’Article 155 du CGI et Article 8° de l’Article L611-1 du Code de la sécurité sociale
Source: Article 1447 du CGI
Vous pouvez déclarer toute location meublée supplémentaire directement en ligne sur le site Infogreffe :
Cliquez sur « Modifier » (zone MODIFICATION) pour accéder au formulaire et identifiez-vous
Sélectionnez « Ouverture d’un établissement »
Complétez les autres champs en suivant les mêmes recommandations que pour l’obtention de votre SIREN (cf. Obtenir mon SIREN)
- Si votre résultat fiscal est ≤ 0 (ce qui est le généralement le cas au réel), l’adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agrée) nous semble alors être un coût superflu.
- Si votre résultat fiscal est > 0, il sera majoré de 15% en 2022 (10% en 2023) pour le calcul de votre impôt BIC si vous n’avez pas adhéré à un CGA. Et cette majoration sera supprimée à compter de 2024 (sur les revenus BIC 2023).
L’adhésion à un CGA se fait dans les 5 premiers mois de l’exercice concerné (donc généralement jusqu’au 31 mai). Par ailleurs, quand vous optez pour le régime réel, l’adhésion à un CGA vous permet de déduire, directement de votre impôt sur le revenu (avec un plafond à 915€/an), 2/3 des frais engagés pour votre comptabilité, soit 2/3 de notre offre et 2/3 des frais d’adhésion au CGA. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez cependant respecter les 3 conditions suivantes: être résident fiscal en France, percevoir moins de 70.000 €/an de revenus de locations meublées et ne pas être en indivision sur un des biens loués en meublé (l’indivision étant assimilée à une société de personnes, elle est exclue de cette réduction).
Sources: Article 199 quarter B du CGI et Article 2. de l’article 50-0 du CGI
SIRET = SIREN + 5 autres chiffres (appelés NIC)